疫情风浪席卷，经济与楼市的巨大变化

风声鹤唳的一个2020。城市封城，小区封闭，街上无人，店铺关门，售楼处停开，一切都在疫情笼罩下阴云密布。

但是，祸兮福之所倚，我们能从疫情中得到的启示，也太多太多。。。

1 宏观判断

1.1 经济

这一次的疫情比非典对经济的影响更大。

一方面，中国经济增速放缓。

03年的GDP增速高达10%，处于经济高速发展期。而19年放缓到6.1%，正处于经济转型期，经济承压更重，经济得自愈能力远不如当年。

另一方面，受疫情冲击最大的第三产业服务业，相比03年，占中国经济的比重发生了巨大的变化。

03年时，第三产业仅占42%，而截至2019年底，第三产业服务业的占整个GDP比例已经达到53.9%。

03年消费支出在中国经济中的贡献率仅占35.4%。服务业和消费已经占据中国经济过半江山，而在这次疫情下，中国经济因此收到的冲击是难以估计。

宏观经济受创之下，每一家企业、每一位平民百姓的收入当然也无法避免收到影响。一些风险性决策，谨慎考虑。

1.2 房价

以史为鉴。

2008年，中国的GDP增速由07年的14.2%跌至9.7%，经济同样也收到巨大拖累。

房价上，2008年，全年的全国商品住宅价格数据上同比下跌 1.90%。但实际情况比表面上的严重得多。

一方面，07年的全国住宅价格涨幅16.86%，08年却下跌1.9%，差距巨大；另一方面，金融危机普遍认为是在2008年9月雷曼兄弟破产和美林公司被收购这两大标志性事件后，08年前三季度房价相对较好的表现，会稀释掉了金融危机带来的房价跌幅。

2003年，上半年的GDP增速，由02年的9.1%，下跌至8.8%。

全年来看03年的楼市并没有下跌。但实际上，在非典大隔离和疫情刚结束的期间，楼市普遍有20%的跌幅。

所以，疫情导致房价短暂下跌是大概率。

但是，这一次的房价跌幅不会像03年和08年那么大，

一方面，国家以及我们老百姓的防治工作比非典时期做得更好。虽然疫情传染性更强，但是我认为这次疫情会控制得更好，结束得更快。

另一方面，经过十几年的楼市教育，大家都深刻认知到房产的保值性，大部分老百姓仍然看好楼市。

小结：结合其他数据与经验，个人对此次疫情房价跌幅的判断是：房价下跌不会超过10%，大概率跌幅会在5%-10%之间。

（因为没人买房，市场上成交量冻结，表面上的市场成交价格不会下跌，房价的下跌更多是体现在开发商给出的新房价格上。）

2 楼市变化

2.1 疫情带来的楼市变化

03年、08年之后的半年到一年，房价开始大涨，但此次不会。

03年：处于加快推进住房市场化的房地产起步阶段。

当时，经济高速发展，GDP增速10%；人均城镇居住面积23㎡，住房需求强大，房地产市场正步入黄金时代。

2003年8月12日，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出，“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，还提出要“促进房地产市场持续健康发展”。

2003年中国住宅投资达到10792.3亿元，历史上首次突破万亿元大关。同比增长 29.7%。

2003年受政策和经济背景影响，全国新建商品房价格上涨4.84%，销售面积上涨25.77%。

08年：国际金融危机爆发，为稳定经济增长刺激住房消费

当时，房地产还是“重要的支柱产业”，通过刺激房地产来刺激经济立竿见影；经济仍在高速发展，GDP增速9.7%；还没有限购，可以自由买房。人均居住面积28平，仍有大量需求。

2008年11月，国家推出四万亿投资计划：中国宏观经济政策第一次采用“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”进行描述，并罕见地提出用“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的力度执行该计划。国务院再次把房地产作为“重要的支柱产业”提上前台。

大量资金流向房地产，房地产市场触底复苏，2009年房价大幅上涨。09年，全国平均房价增长率23.3%；销售面积同比暴增43.63%，销售面积增速近20年的第二高。

今天：主基调依旧是“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，刺激经济、楼市的政策目的不是为了让房价大涨，而是为了稳定整个楼市，房价大起大落的可能性很小。

2019年，经济换挡，19年GDP增速6.1%。基本居住需求得到满足，18年末人均城镇居住面积39平，套户比1.09，达到1.1的标准线。大幅反弹显然不可能。

国家统计局前日再次重申房子是用来住的，不是用来炒的定位。

但是，仍有一些利好楼市的政策。

2月17日下调一年期MLF利率至3.15%，各地政府出台对当地企业的扶持政策，超十五城市出台房地产相关“救市”措施。

2月7日，央行副行长潘功胜预期下次中期借贷便利操作的中标利率和2月20日公布的LPR，也会有较大概率下行。

2月3日，央行宣布投放1.2万亿元逆回购，2.4日再放水5000亿。两日放水1.7万亿。而且逆回购中标利率罕见地下行10个基点。

降息力度不大，但凸显货币轻微宽松趋势；

扶持政策为了稳经济，对地产影响较小；

楼市“救市”措施同样力度不大，但体现放松信号。等楼市恢复交易的时候，才是楼市放松密集期，有更直接针对楼市的政策。未来预计会有放宽限购以刺激需求，降准降息以降低房贷成本，放宽限贷比例以减少首付成本等。

小结：这次疫情过后，被压制的需求释放，加上政策刺激，楼市一定会反弹，小阳春延后，但是，此时与03、08年背景有巨大差异，反弹幅度有限，2020部分城市整体有15%的涨幅是没问题的。

2.2 反弹节点

疫情只是短暂的，疫情不会动摇国家发展根基和前进脚步。也不会让买房的需求减少，只是因为疫情延后而已。

钟南山：二月中下旬可能就是峰值，但节后劳工大流动，会不会再来一个峰，个人预计不会。

李兰娟：一个潜伏期是14天，通过两到三个14天，应该会明显下降。

张文宏：理想状况，二到三个月内结束战斗，即3月底结束；

目前来看，疫情控制取得不错地成效。

截止发稿时2月18日，湖北以外地区新增病例14连降。

乐观预计：疫情在2月份就能做到相对可控，短则 2-3个月，长则半年疫情必定结束。

小结：最迟年中，最快第二季度，重点一二线城市会迎来楼市旺季。

2.3 2020年楼市走势预判

2.3.1 短期看疫情

疫情影响，楼市冰冻，房价下跌。持续时间取决于疫情控制效果。

2.3.2 中期看政策

疫情过后，被压制的需求释放，楼市反弹力度取决于政策力度。

2.3.3 长期看基本面

对于在崛起发展壮大的城市，楼市依然有升值空间：

同时，大城市的结构性缺房依旧存在，大城市房子仍然具备稀缺性。

3 疫情下，大城镇化的对与错

不仅是广东，全国任何一个地区都是这样的状况：经济越发达的城市，就越多感染者，越容易被感染。

那么，是否要控制一下大城镇化的程度？

完全不必要。

城镇化也给中国经济、社会的持续健康发展带来了一系列大城市病。譬如：环境污染、交通拥挤、住房紧张、就业困难、社会秩序混乱（高犯罪率）、社会保障压力快速加压，社保缺口难于填补……。包括我们这次大城市更严重的疫情，也可以说是大城市病的一种。

大城市固然有不好，但相比他带来的发展和机会，产生的问题是可以容忍的。也就是说瑕不掩瑜。

3.1 有数据统计：城镇化程度越高，人口越聚集，工资越高，员工创造价值更高。

美国，以及日本英国法国的经验显示：高聚集地区的经济效益远高于其它地区。相比它带来的经济效益、就业机会。

事实上，大家都已经用脚做了投票，大家都知道大城市读书难、房价高、交通堵，但大家大部分还是都跑去了大城市。深圳75%都是外地人，每年都是五十万人涌入。

3.2 有些发达城市，并没受到大城市病的过多影响

譬如东京，在整体上展现出城市环境优良、社会运转有序、经济繁荣活跃、可持续发展潜力大的面貌和气息。

调整产业结构，引导人口分流，如重化工业相继迁往郊区。

建设城市副中心和新城，来分担市中心压力，如建立大都市圈的城市群布局，

紧凑的交通网络和构建智能城，如利用科技调高管理水平，有效地进行发电、蓄电、供电调节。

所以，城市病不能完全让大城市化的“大“背锅，只能城市规划做得好，大城市化的战略利一定大于弊。

3.3 会不会向美国一样逆城市化？

不会。

中国各省级单位的人均GDP差异巨大，存在明显的阶梯，2018年，最高的北京21188美元，上海20421美元，而最低的甘肃4735美元，高低之间4.5倍，跨度相当大，

在美国，除去首都的哥伦比亚特区，最高的纽约州85747美元，最低的密西西比37949美元，最大差距也只是2.25倍，大部分都集中在5-7万美元的区间，互相之间十分接近。

我国尚处发展中，城乡差异巨大。所以，为保持中国在经济全球化中的竞争优势，中国要提高国家综合实力，在新的全球格局中实现新一轮财富集聚，必须依赖城镇化快速推进。

03年广州、北京是非典重灾区，而现在大家不还是一样往里面挤，房价一涨往上涨。

小结：疫情不可能扭转大城市化的进程，人口最终还是会流向大城市。买房，最终还是要回归价值城市，回归以中心大城市为核心的都市圈、城市群。

4 疫情带来的购房理念变化

4.1 低密度物业会迎来一波热潮，但只是昙花一现！

03年非典刚结束那会，有机构进行调查统计，有近29.5%的购房者认为接下来买房要把建筑安全和健康因素相结合，考虑低密度、通风好的房子。

可是，过不了半年时间，大家这股劲头又会突然消逝，一切又回归当初。在资金和现实的妥协中，在上班时间和居住环境的权衡中，很可能会因为总价更低，买了高层住宅。很可能又会因为在市中心，离上班地点近，买了高层住宅。

这次疫情也一样，而在大城市，小户型、高密度产品会短期内会受影响。半年后，会被地段、资金的现实给抹平！

小结：只有地段作为基础，低密度才有价值！

4.2 最好买3房，至少要有2个卫生间

一方面，3房本来就是主流一步到位的户型

其次，在疫情之下，多个卫生间，也多个套间作为隔离空间。

三者，在家办公也多个书房。

4.3 一定要买有充足停车位，电梯直达停车库的小区

在疫情期的感受，就是有辆车是非常方便的。

反过来，大家对小区是否带充足停车位也会更重视。

4.4 买房一定要重视物业

物业的重要性在疫情中体现得淋漓尽致。

尤其是品牌开发商的表现基本都没有辜负它们的名声。

小区物业的一些表现：小区封闭式管理；小区消毒，连电梯按钮都做消毒，准备纸巾，让业主不用直接接触；帮业主采购物资；免费派送口罩.

在深圳，华润对哪怕没有在小区居住的业主都会电话嘘寒问暖。

物业对房子的居住体验会越来越重要，也是影响房子升值的重要因素。

大家尽量选择大开发商，避免野鸡物业公司。开发商和物业公司品牌只能大概率保证物业水平，小物业也可能有好服务。

最简单的一个评判标准，就是物业费，选贵不选便宜。物业费便宜的，根本没这条件服务。

4.5 买房不用离医院太近，关键是你的城市有好的医疗资源

1）住宅在医院对心理和生理影响都不好

2）离医院远近不是最关键，关键是你要选有好的医疗资源的城市

4.6 真正的旅居养老房产，会越来越有价值

疫情过后，会有一些楼盘，利用大家对疫情的恐惧还未消散，打着养生房产、田园项目的旗号的，借机推出一些“伪旅居养老房“。但大部分都没有价值。

旅居三大要素：温暖的气候、优质的空气、卓越的景观。全中国，旅居价值最高的就是属于热带海岛的海南。

小结：大家买房的核心需求没有变，学铁商依旧是买房最核心三要素。只是，疫情过后，更多一些人性化、细节设计的东西要求更多，比如物业、车位、还有房间的格局结构等。

5 如何布局疫情结束后的楼市旺季

5.1 房企压力

售楼处关闭、线下销售活动暂停、工地停工，楼市目前基本处于停滞状态。

据中原统计数据，2020年1月监测的主要城市，网签数据成交面积环比下降42%。今年春节假期期间，成交量相比往年春节期间的成交量下跌95%。预计2月全国房地产市场成交量跌幅起码在80%以上，如果最近疫情不缓解，最近市场的成交量将继续跌幅超过9成以上。

楼市第一季度成交会很惨淡，加上人员薪酬、管理费用、利息成本的支出会让房企大伤元气，急需回笼资金。

此时，房企会结合当下疫情情况，采取很多措施卖房：线上卖房、直播卖房、无理由退房。为了提升销量，势必会有一些折扣。

就像03年，深圳楼市在非典期间遭受了重创，出现过“负首付”，房价22万，银行可能给你贷27万。

小结：这次疫情会让房价下跌，同样也是购房者的机会。

5.2 多地出台楼市“救市”政策已表明信号

疫情之后，今年接下来的就是要刺激经济，除了前文已经提到的楼市政策，最有效的就是基础建设了，所以基建会是接下来的必然选择，楼市也会更活跃。

前几天天，徐州一次性批了4条地铁

1月专项债发行规模超预期，1月已发行7148亿元，占提前下达额度12900亿元的55.4%。1月专项债投向基建比例超60%。

大基建板块和部分地产股都出现了显著上涨。

所以，借此时机，可考虑作出如下布局

5.2.1 通过线上看房，提前了解房源，有合适机会直接认购

线上售楼部不可能替代不了线下看房和购房行为，更多是线下卖楼的补充。

一方面，房子作为特殊大宗商品、慢决策周期的商品，对于大部分人来说，必须线下成交才放心。另一方面，购房资格的查询，贷款操作，签合同等很多行为都需要线下操办。

所以，线上是可以购房，但还是要考虑以下几点建议：

1）之前已经线下看过，对项目比较熟悉，可以利用好这个机会。

2）选择品牌开发商的楼盘。

3）选择靠谱的渠道，如果自己不熟悉项目，可以找客观、专业的渠道帮忙。比如，大胡子说房。

6 2020年，最具价值房产投资地

全球60%的经济总量，75%的大城市，70%的工业资本和人口都分布在100公里海岸带。

世界第一经济体美国，有纽约湾区、旧金山湾区；曾经第二大，现在第三大的经济体日本，有东京湾区。世界三大湾区被美国、日本占据，而中国却缺乏一个强大的湾区。

而粤港澳大湾区，就具备着最好的成为世界一流湾区的条件：

围绕珠江入口100公里内，聚集了11个城市，

有国际金融都市——香港，

创新创业城市——深圳，

千年商都，中国商业环境最佳的——广州，

制造业强市——佛山、东莞、中山…..

这种格局，世界上都少有，中国肯定不遗余力打造它！

6.1 粤港澳大湾区是我国综合实力最强、开放程度最高、经济最具活力的区域

6.2 上下游供应链完备，产业生态系统完善。

粤港澳大湾区拥有300多个各具特色的产业集群，产业结构以先进制造业和现代服务业为主，区域内产业分工较为完善。

6.3 区位条件优越，地利优势明显

珠江口100公里海岸线，聚集了广州深圳香港三大一线城市，这在全世界都是绝无仅有的。“广佛肇”、“深莞惠”和“珠中江”三大经济圈。还有香港、澳门两大对外窗口城市。

6.4“一国、两制、三关税区”

一方面政治任务上要把港澳融合进来，一方面也有利于将粤港澳大湾区推向国际。

小结：粤港澳大湾区是最有希望成为中国经济发展增长极，成为创新发展高地的湾区城市群。

6.5 结合名额和资金选择

500万以上：深圳。双区政策下，深圳作为大湾区龙头，举全省之力发展，升值空间最大。

300-500万：广州。这个价格可以买到广州近郊地铁新盘，甚至是老城区学区小2房。但要有名额才行，不像深圳那么容易落户。接受长期投资，也可考虑南沙。

100万-300万：惠阳。惠阳。这个价格，即要选到有价值的地段，也要选到还不错的产品，只能是不限购，紧挨着深圳东的惠阳。

惠阳，我只推荐一个板块：白云新城，原因：

① 离深圳最近

② 未来深圳连接惠阳地铁14号线进入惠阳的第一站

③ 大开发齐聚，未来惠阳的富人区

④ 马上要进入二手房时代

7 结论与观点

1. 疫情导致房价下跌，跌幅不会超过10%，大概率跌幅会在5%-10%之间。

2. 疫情过后，被压制的需求释放，加上政策刺激，楼市会有一定反弹，小阳春延后。

3. 疫情不可能扭转大城市化的进程，人口最终还是会流向大城市及其都市圈。

4. 低密度物业会迎来一波热潮，但只是昙花一现！

5. 大湾区最有希望成为中国经济发展增长极，也是2020投资高地。