房企抱团开发 破局“增收不增利”成焦点

如今的房地产行业，是一笔资本生意，也是一场规模战。“千亿”对大多数企业而言，更是一道重要的门槛。踏过这道门槛，便意味着未来拿地、融资、招人都更有优势，综合成本更低。这也使得略有规模的房企都在冲千亿。

据统计，在2018年提出了冲击千亿规模的房企多达50余家。在这个努力奔跑也可能停留在原地的房地产市场，竞争优势并不显着的中小房企欲冲千亿并非易事。在上述冲击“千亿”的企业中，2018年仅13家完成目标。

与此同时，企业“合作开发”的后遗症也伴随着企业增长而慢慢显现。据统计，2018年30家规模超过千亿的企业中，有18家的销售权益比例在80%以下。

增收不增利、资产规模相对较低，合作给企业发展带来机遇的背后，又是否“暗礁”重重？

“增收不增利” 权益销售比例逐年下滑

在目前行业集中度不断提升的情况下，企业间合作也越来越多。

规模房企的操盘能力和品牌影响力较强，往往在合作中能够占据主导操盘地位，尤其是跟中小企业的合作，小股操盘也是常见，因此其流量销售在合作的推动下，增长更加迅速，但是实际权益比例却有下降趋势。

平安证券发布研究报告指出，2018年A股传统的四大龙头招商、保利、万科、金地的销售额权益占比仅70%左右，前100名房企销售金额权益比自2016年的85%降至2018年的80%。

“合作开发、分摊利润也导致企业归母净利润和总资产规模增长跟不上其销售发展。合作开发对营收以及资产规模难形成有效支撑，或将影响外界对其估值及前景判断。”克而瑞研究中心研究员房玲告诉记者，若是将千亿企业的流量销售规模排名和其营收、归母净利润和总资产规模指标排名进行对比，则可以发现有部分房企财务指标排名相对落后，其中有一半企业归母净利润与流量销售排名不相称。

以碧桂园、融创、新城等企业为例，上述企业在近两年均保持相对较高的增长速度，尤其是在2017年，销售规模增速达80%以上，但权益销售比例基本都在80%以下。

克而瑞统计数据还显示，2017年和2018年千亿企业分别有17和30家，但是从营收来看，2017年营业收入在500亿以上的企业14家。

除了老牌千亿企业之外，大部分近两年新晋千亿的企业，如金地、新城、旭辉等，其营业收入和资产规模相对较低。

平安证券则发报认为，凭借品牌优势和管理输出，除快速提升规模外，大中型房企以较小权益投资获取更高权益回报，利于维持较高ROE（净资产收益率）水平，万科、保利等房企ROE均保持在15%以上。

随着楼市降温及核心城市地价回落，预计后续主流房企权益占比将逐步回升。

分摊成本 流量规模大涨

前两年，一二线城市“招拍挂”拿地的难度越来越大，开发商的土地储备不断下降。

为了得到土地参与开发，坐在竞拍台下的房企从你争我夺，慢慢转变为抱团开发。

从零星到频繁发生，合作开发已逐渐成为企业竞合的常态。合作模式也从初级一级土地开发直接合作模式，逐步向二级市场的项目合作和公司合营演进，参与企业也从弱弱联合、强弱联合走向强强联合。

一位不愿透露姓名的房企高管告诉记者，合作开发项目的增加可以显着降低拿地成本和扩张过程中潜在的风险。事实上，通过合作开发不仅可以降低拿地成本，还可以有效整合项目资源。

“对于操盘能力强的房企，可以直接对项目进行操盘，并提高自己的品牌溢价；而对于资金能力强的房企可以给项目带来更加低的融资渠道，进一步降低成本。”上述房企人士称，这样的合作可以有效进行资源互补，并共同分享利润。

首创证券分析师张炬华表示，除了通过项目收并购获取土地的方式外，在目前项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下，近年来房企在招拍挂市场更倾向于多方合作拿地，通过合作开发分摊风险。

分担风险的同时，合作开发也让房企迅速扩大规模。2018年，流量销售规模达到千亿的房企从17家大幅增至30家，整体规模大大提升。

究其原因，一方面源于企业自身增长，另一方面则是合作撬动的影响。

据明源地产研究院数据统计，在碧桂园2018年5500亿的销售业绩，有1539亿来自合作方；万科5239亿销售额中也有1400多亿来自合作方。

处在二梯队的旭辉，2017年销售金额冲到了1040亿元，正式步入千亿俱乐部，行业排名15名。但在2015年，旭辉的销售金额仅为312.5亿，排名25。短短2年间，行业排名上升了10名，也得益于旭辉灵活开放的合作策略。

掘金存量运营或成良方

通过大量合作可以促进企业流量销售规模的快速增长，就企业长期发展而言，权益比例过低，不利于企业营业收入和总资产等财务指标的提升。

“财务指标与规模指标的差距拉大，也在一定程度上不利于资本市场对企业的评价。”房玲表示，企业在合作扩张规模的同时，要适当控制权益比例。

在大部分企业面临“增收不增利”的窘境时，也有部分合作较多、增速相对较快的企业，其营收、归母净利润总资产排名高于其销售排名。究其原因，则是这类企业通过存量资产运营提升企业财务指标。

据克而瑞数据显示，以龙湖和金茂为例，上述两家企业分别位列2018年房企运营收入榜的第9和第10位，这使得其权益虽低，营收和总资产规模排名仍然能够超过其销售规模。

房玲称，随着房地产市场的增量市场天花板临近，房地产进入了存量时代，增加存量资产运营也将是企业发展突破的重点。

据统计，截至2018年，30强千亿房企中基本都已经布局了存量资产市场。如华润置地、龙湖、富力等老牌的存量资产运营商，也有新城等后起之秀，也有中梁等商业新兵。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，存量市场无论在规模还是增速上，都呈现出了长期上扬的态势，如何挖掘存量市场的价值和机会无疑成为了房企未来的新命题。未来在房企对于存量资产的运营能力普遍提升之后，将更好地促进企业销售及财务指标的同步发展，从而有利于改善外界对企业的前景判断。